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Tribunal de Justiça do estado do Rio de Janeiro condena construtora SPE PORTO REAL a devolver tudo o que o autor pagou , multa e danos morais em rescisão de contrato de compra em venda ,por atraso na entrega de bem imóvel - 15/12/2015
0036013-72.2014.8.19.0205I - Relatório SPE PORTO REAL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA moveu ação de rescisão contratual em face de , alegando que celebrou com os réus contrato de promessa de compra e venda da unidade imobiliária descrita na inicial, cuja incorporação está a cargo da demandante. Aduz que os réus estão inadimplentes quanto às parcelas contratualmente previstas, optando a autora pela rescisão do contrato, conforme previsão contratual. Pede a decretação da rescisão da promessa de compra e venda firmada pelas partes. Devidamente citada, a parte ré apresentou contestação (fls. 78/85). No mérito, argumenta que a mora é da própria autora, pois a entrega da unidade estava aprazada contratualmente para fevereiro de 2012, sendo que houve atraso na conclusão do empreendimento, tendo o ´habite-se´ da unidade sido expedido pelo Município somente em 24/04/2014. Que a autora não poderia compelir os compradores a pagarem antes do cumprimento da obrigação por parte da vendedora. Aduz ainda que a ré pretende restituir aos réus apenas R$ 30.000,00 dos R$ 48.492,24 efetivamente pagos, o que seria abusivo. Reconvenção ajuizada às fls. 134/149. Alegam os reconvintes que efetuaram a compra de um apartamento no empreendimento ´PORTO REAL RESORT SUITES´ unidade 403 do Bl. 05 em 31/01/2009, com entrega aprazada para no máximo fevereiro de 2012, sendo que houve atraso na conclusão do empreendimento, tendo o ´habite-se´ da unidade sido expedido pelo Município somente em 24/04/2014. Que a autora não poderia compelir os compradores a pagarem antes do cumprimento da obrigação por parte da vendedora. Pedem a rescisão do negócio, a devolução de todo o valor pago, o pagamento de multa de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, conforme previsão contratual, além de compensação por danos morais. Intimada na reconvenção, a parte autora/reconvinda não apresentou contestação, mantendo-se inerte (fls. 226). Instadas sobre a existência de prova por produzir, a autora e reconvinda ficou inerte e os réus reconvintes requereram o julgamento das lides. É o relatório. Examinados, decido. II - Fundamentação DA LIDE PRINCIPAL Pretende a parte autora obter a rescisão do contrato de promessa de compra e venda celebrado com os réus, em razão do alegado inadimplemento das parcelas assumidas pelos mesmos. Verifica-se de plano a evidente falta de interesse de agir por parte da demandante. A autora, na qualidade de promitente compradora, celebrou avença que estabelece com muita clareza uma cláusula resolutiva expressa em seu favor. Consta do contrato entabulado o seguinte: ´21.4 - Decorrido o prazo de interpelação, sem que o(s) PROMITENTE(S)COMPRADOR(A,ES) tenha vindo purgar a mora, a PROMITENTE VENDEDORA poderá a seu exclusivo critério, respeitado o disposto no item 21.7, A) DAR POR RESCINDIDO O PRESENTE INSTRUMENTO; ou b) dar por vencida a dívida do (a.s) PROMITENTE(S)COMPRADOR(A, ES)´. Como se pode verificar, a rescisão do contrato é ato potestativo da parte autora, com expressa previsão contratual. Trata-se da cláusula resolutiva expressa, prevista no art. 474 do Código Civil. A própria razão de ser desse instituto é eliminar a necessidade de uma prévia declaração judicial para a extinção do contrato no caso de inadimplemento. No caso, rescindido o contrato conforme previsão contratual, caberia à parte interessada ingressar em juízo contra os argumentos utilizados pela vendedora, o que acabou sendo realizado por meio da reconvenção apresentada pelo autor. Na hipótese, não se tratando de parcelamento do solo urbano, não tem incidência a exigência estabelecida pela Lei 6766. Nesse sentido: 0006873-52.2012.8.19.0208 - APELACAO DES. AUGUSTO ALVES MOREIRA JUNIOR - Julgamento: 18/09/2014 - OITAVA CAMARA CIVEL APELAÇÃO CÍVEL. INSTRUMENTO PARTICULAR DE TRANSAÇÃO IMOBILIÁRIA. PAGAMENTO DE SINAL E PRINCÍPIO DE PAGAMENTO. SALDO RESTANTE A SER ADIMPLIDO POR MEIO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. INOBSERVÂNCIA DOS PRAZOS CONTRATUALMENTE ESTABELECIDOS. CONTRATO DOTADO DE CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, CONDICIONADA À INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL, REGULARMENTE EFETIVADA PELA PROMITENTE VENDEDORA. Ajuizamento de ação em que alegou o autor que celebrou com a ré, Instrumento Particular de Transação Imobiliária, através do qual a demandada se comprometeu a vender o imóvel situado na Rua Augusto Nunes nº 193, bloco 8, unidade 101, Todos os Santos, nesta Cidade. (...) Aduziu, ainda, que na cláusula contratual supramencionada, as partes pactuaram que caso o negócio jurídico não fosse ultimado dentro do prazo da prorrogação, o contrato seria rescindido de pleno direito, perdendo então o demandante/comprador em favor da demandada/vendedora o valor pago a título de sinal e princípio de pagamento, mediante notificação pessoal do autor/adquirente a cargo da ré/vendedora. Seguiu narrando que de posse de toda a documentação necessária à concretização do negócio, diligenciou junto ao Banco Itaú S/A, no entanto, o financiamento somente foi aprovado em 09/12/2011, tendo sido fixada data para assinatura do instrumento particular de compra e venda do imóvel com garantia de alienação fiduciária para 15/12/2011. Aduziu ter se surpreendido com o recebimento de telegrama em 15/12/2011 por parte da ré, notificando o autor sobre a rescisão contratual, que reputa indevida. Nesse sentido, invocou a Lei nº 6.766/79, além do instrumento firmado entre as partes, que exigem a necessidade de notificação extrajudicial prévia do comprador, o que restou inobservado pela demandada. Alegou que notificou extrajudicialmente a ré na tentativa de fazer valer a contratação, mas não obteve sucesso. Concluiu que, na hipótese, possui incidência a cláusula sétima do instrumento que estabelece que em caso de arrependimento por parte da vendedora, a rescisão se dará mediante a restituição em dobro do sinal, e arrematou afirmando que a demandada colocou o imóvel novamente à venda. Lastreado nessa narrativa requereu a condenação da ré no pagamento da quantia de R$ 36.000,00 referente à devolução em dobro do sinal dado, além da restituição do valor de R$ 171,95, referente ao que gastou a título de emolumentos para a notificação extrajudicial da ré. Sentença de improcedência dos pedidos. APELO DO AUTOR buscando a reforma do julgado. Incontroverso que a ré não demorou a fornecer a documentação que era da sua incumbência. Assim, a contar de 14/08/2011 - data da assinatura do instrumento particular - o prazo fatal para conclusão do negócio sem prorrogação e sem reajuste de preço foi o dia 14/09/2011. Todavia, como admitiu o próprio autor, ora recorrente, a liberação do financiamento somente ocorreu em 09/12/2011, sem apresentar qualquer justificativa para tal data. Diante da violação por parte do apelante da cláusula quarta, §1º, e da primeira parte do §2º dessa mesma cláusula, em 15/12/2011 a vendedora enviou telegrama (fls.54) ao adquirente informando-lhe que não tinha mais interesse em continuar com a contratação, operando-se a rescisão de pleno direito da avença nos termos do pactuado na parte final do §2º da cláusula 4ª. AS PARTES CELEBRARAM CONTRATO COM CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSA, CONDICIONADA À INTERPELAÇÃO EXTRAJUDICIAL, REGULARMENTE EFETIVADA PELA PROMITENTE VENDEDORA, NOS TERMOS DO ART. 474, DO CÓDIGO CIVIL. PRECEDENTES. LEI Nº 6.766.79/79, QUE DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO, POR ÓBVIO, QUE NÃO SE APLICA NA HIPÓTESE EM COMENTO. A pretensão veiculada pelo recorrente no sentido de pretender indenização à revelia das cláusulas contratuais que livremente anuiu, é que vai de encontro à vedação ao comportamento contraditório consubstanciada na regra do venire contra factum proprium, corolário do princípio da boa-fé que impõe o dever de comportamento fundado na lealdade, honestidade e cooperação (...) Sendo assim, havendo cláusula resolutiva expressa, o feito deve ser extinto sem resolução do mérito, diante da total desnecessidade da atuação jurisdicional em favor da parte autora, salvo se esta tivesse aduzido outros argumentos e fundamentos que demandassem atuação do Poder Judiciário. DA RECONVENÇÃO Os reconvintes pretendem obter a devolução total do valor pago à parte ré, bem como multa de 0,5% ao mês de atraso, com base no valor do imóvel, mais compensação por danos morais, tudo com base na alegada mora da reconvinda, que deveria entregar o imóvel em fevereiro de 2012, mas só obteve o ´Habite-se´ em 24/04/2014. De início, deve ser reconhecida a revelia da autora reconvinda, já que devidamente intimada não apresentou contestação à reconvenção. A reconvenção nada mais é que uma ação como outra qualquer, contando com a nota distintiva de ser ajuizada dentro de um mesmo processo, desde que seja de alguma forma conexa com os fatos da lide principal ou os aduzidos na defesa. Por isso, a revelia é aplicável normalmente à reconvenção, bem como os seus efeitos. O presente caso autoriza a incidência do efeito material da revelia (a confissão ficta da matéria de fato aduzida na reconvenção). Não bastasse a revelia, há clara previsão contratual de que o imóvel deveria ser entregue em fevereiro de 2012, já computado o prazo contratual de tolerância, conforme cláusula 14 da avença (fls. 172). Portanto, inegável a mora da reconvinda, uma vez que o ´Habite-se´ parcial foi conferido pela Municipalidade somente em 06/12/2012 (fl. 65) e o ´Habite-se´ total em 24/04/2014 (fl. 66). A matéria versa sobre relação de consumo, sendo aplicáveis, à espécie, as disposições contidas na lei consumerista, em especial a que estabelece a responsabilidade objetiva pelos danos causados aos consumidores. Sobre o tema, assim se posicionou o Superior Tribunal de Justiça: ´Incorporação imobiliária - Contrato - Cláusula abusiva. O contrato de incorporação, no que tem de específico, é regido pela lei própria (Lei n° 4.591/1964), mas sobre ele também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a equivalência das prestações e o princípio da boa fé objetiva´ (STJ, 4ª Turma, REsp n° 80.036, Min. Ruy Rosado). Dessa forma, inegável a responsabilidade objetiva do incorporador/construtor, devendo responder pelos danos a que derem causa, independentemente de culpa. Assim, assentada a mora e a responsabilidade da reconvinda, passo à análise dos pedidos formulados na reconvenção. Como restou demonstrado na fundamentação na lide principal, a autora reconvinda tem a seu dispor uma cláusula resolutiva expressa, em caso de inadimplemento do promitente comprador. Todavia, não há tal possibilidade conferida contratualmente ao promitente vendedor em caso de inadimplemento da prestação a cargo da promitente vendedora. Daí ser cabível, para o reconvinte, o pleito formulado de rescisão do contrato. A rescisão, conforme já demonstrado na fundamentação acima, ocorrerá por culpa da própria promitente vendedora, que não entregou o imóvel aos reconvintes na data aprazada, já que a unidade recebeu o ´Habite-se´ em abril de 2014. Portanto, incide a previsão contratual que expressamente estabelece multa de 0,5% sobre o valor da unidade por cada mês de atraso, conforme cláusulas 17.1.3 e 17.1.4 da avença. É também devida a devolução de todo o valor pago pela parte autora, sendo incabível qualquer retenção, a qual somente é possível nos casos de rescisão por inadimplemento do comprador. De igual modo, merece acolhimento da pretensão de reparação dos danos morais. Penso que o descumprimento contratual, nesse caso, em que envolvido a aquisição de imóvel e o sonho da casa própria, configura situação angustiante que, certamente, suplanta uma situação de mero dissabor. O atraso perdurou desde o último dia de fevereiro de 2012 até 24 de abril de 2014, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias. Desse modo, e considerando que os autores também receberão reparação de 0,5% sobre o valor do imóvel por mês de atraso, tenho por razoável, a este título, arbitrar a quantia de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada reconvinte, a título de compensação pelos danos extrapatrimoniais suportados. III - Dispositivo ISSO POSTO, EM RELAÇÃO À LIDE PRINCIPAL, reconheço a ausência de interesse processual e julgo extinto o processo, sem resolução de mérito, na forma do art. 267, VI, do CPC. Custas pelo requerente e honorários em favor do patrono da ré, arbitrados em R$1.000,00 (mil reais). EM RELAÇÃO À RECONVENÇÃO, julgo procedentes os pedidos e (a) declaro rescindido o contrato entabulado entre as partes; (b) condeno a parte reconvinda a devolver aos reconvintes todas as quantias pagas, com atualização monetária pelos índices oficiais a partir do desembolso e juros de mora a contar da rescisão decorrente do exercício do direito protestativo; (c) condeno a reconvinda a pagar aos reconvintes multa moratória mensal de 0,5% sobre o valor do imóvel, com termo inicial em março de 2012 e termo final em 24 de abril de 2014; (d) condeno a reconvinda a pagar aos reconvintes, a título de reparação por danos morais, o valor de R$ 3.000,00 (três mil reais) para cada um, atualizados pelos índices indicados pela CGJ a partir da sentença e acrescidos de juros de mora legais a contar da citação. Custas pela reconvinda e honorários advocatícios na reconvenção que arbitro em 10% sobre o valor da condenação. P.R.I. Com o trânsito em julgado, dê-se baixa e remetam-se os autos à Central de Arquivamento, na forma do art. 229-A, parágrafo 1º, I da Consolidação Normativa.
Autor: Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro
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