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Tribunal de justiça estadual condena construtora CURY em R$10.000,00 de danos morais e mais LUCROS CESSANTES durante o período de mora na entrega de bem imóvel - 10/05/2016

 0020819-83.2015.8.19.0209devidamente qualificada na inicial, propõe ação pelo rito sumário em face de MNR6 EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS S/A e CURY CONSTRUTORA E INCORPORADORA S/A, igualmente qualificadas, alegando, em resumo, que adquiriu unidade imobiliária com entrega prevista para janeiro de 2014, admitida a tolerância de 180 dias, estando as obras muito atrasadas em relação ao cronograma divulgado. Aduz que da demora na entrega do imóvel decorrem danos de ordem moral e material, estes consistentes no valor dos aluguéis que deixa de auferir pelo tempo em que se vê impossibilitada de dispor do bem. Conclui pela responsabilidade solidária das Rés quanto aos danos ocasionados ao consumidor, posto integrarem um mesmo grupo econômico. Requer, portanto, a condenação das Rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes à razão de 1% (um por cento) do valor do imóvel, equivalente ao que deixa de perceber a título de aluguéis, além de indenização por danos morais no importe de 20 (vinte) salários mínimos e dos respectivos ônus da sucumbência. Junta os documentos de fls. 18/52. Contestação às fls. 110/120, afirmando, em síntese, a legalidade da cláusula que estipula tolerância no prazo de entrega do imóvel. Aduzem que o atraso na construção decorre de escassez de materiais e de mão de obra no mercado da construção civil, bem assim de exigência da Prefeitura relativa a obra de adequação viária e de demora na obtenção do ´habite-se´; dada a imprevisibilidade de tais circunstâncias, sustentam restar afastada sua responsabilidade pelos danos afirmados na inicial. Salientam a inocorrência de lucros cessantes haja vista a impossibilidade de locação de imóvel adquirido no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida, sendo inviável, de todo modo, estipular o valor da indenização com base em percentual previsto no contrato para a hipótese de mora do adquirente. Concluem pela inocorrência de danos morais na hipótese vertente. Juntam os documentos de fls. 121/180. Ata de audiência de conciliação (CPC, artigo 277) às fls. 185, ocasião em que as partes informaram seu desinteresse na produção de mais provas. Os autos vieram conclusos para sentença em 13.11.2015. É o relatório. Passo a decidir. As partes firmaram Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda prevendo a entrega do imóvel para janeiro de 2014 (Quadro resumo, item 7, fls. 23), admitida a tolerância de 180 dias (Cláusula XIII-1, fls. 36), que se findaram, portanto, em 31 de julho de 2014, tudo em conformidade com o Instrumento de fls. 21/47. O prazo de tolerância é perfeitamente válido em se tratando de promessa de compra e venda de imóveis, por força do que dispõe o artigo 48, § 2º, da Lei nº 4.591/64, que prevê que: ´§ 2º - Do contrato deverá constar o prazo de entrega das obras e as condições e formas de sua eventual prorrogação´. Ademais, a jurisprudência pacífica do Tribunal de Justiça admite a validade da cláusula de tolerância, sendo de se ressaltar apenas um dos precedentes, da lavra da atual Corregedora-Geral da Justiça, Desembargadora Maria Augusta Vaz Monteiro de Figueiredo, que exemplifica a questão: ´AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM CONSTRUÇÃO. CONSTRUÇÃO PREVISTA, COM PRAZO DE CARÊNCIA, PARA FEVEREIRO DE 2009. CONCLUSÃO DA OBRA E HABITE-SE OBTIDO EM AGOSTO DE 2010. IMÓVEL TOTALMENTE QUITADO E RECEBIDO EM SETEMBRO DE 2010. INADIMPLEMENTO RECÍPROCO. APLICAÇÃO DO ARTIGO 476 DO CÓDIGO CIVIL. REFORMA DA SENTENÇA. IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. PROVIMENTO DO RECURSO. As parcelas mensais, bem como o valor de duas intermediárias e do sinal, foram devidamente adimplidos. Entretanto, no que tange à maior parcela do contrato, que deveria ser quitada até o dia 02/12/2008, de R$74.233,57, somente em 30/09/10 o autor efetuou seu pagamento, quase dois anos após a data prevista no contrato. Embora a data prevista para a conclusão da obra fosse agosto de 2008, cláusula contratual admitia expressamente atraso na entrega em seis meses, possível, assim, para março de 2009. Seu pagamento não estava vinculado à efetiva entrega do imóvel, mas sim a uma data especificamente indicada. Mesmo se considerada a data da efetiva conclusão da obra, 18/08/2010, ainda assim, não poderia o autor ser imitido na posse naquele momento, pois somente efetuou o pagamento da parcela devida no dia 30/09/10, ou seja, 44 dias depois da efetiva liberação do bem. O demandante sequer procurou depositar em juízo as quantias por ele devidas, a fim de elidir sua mora contratual. Não reunindo o autor, no momento da liberação do imóvel, as condições contratuais para receber as chaves, não cabe condenar a empresa ré ao pagamento de indenização por danos morais, tampouco por lucros cessantes, que sequer foram demonstrados, apenas alegados. Tal condenação somente seria cabível se, efetuados os pagamentos tal como estabelecido no contrato, o autor se visse impossibilitado de usufruir o bem por culpa única e exclusiva da ré, que não é o caso. Também não procede a condenação à devolução em dobro dos encargos cobrados indevidamente, porque a prova dos autos indica que não houve cobrança de juros e a correção monetária foi corretamente cobrada, por ter previsão legal e contratual. Dá-se, pois, provimento ao recurso para julgar improcedentes os pedidos iniciais.´ (Apelação Cível n° 0210936-49.2010.8.19.0001) Essa jurisprudência é pacífica no Tribunal de Justiça, pelo que desnecessária a transcrição de outras ementas no mesmo sentido. Não pode ser acolhido o argumento de que o atraso na entrega da obra decorreu de caso fortuito/força maior consistente em escassez de mão de obra e de materiais no mercado da construção civil e em exigências formuladas pelo Poder Público, seja porque os fatos alegados são absolutamente previsíveis dentro do segmento da construção civil, seja porque são inerentes ao risco da atividade desenvolvida pelas Rés, pelo que inoponíveis aos consumidores. Inobstante o término do prazo contratual para entrega da unidade, o respectivo ´habite-se´ sequer foi expedido, consoante se extrai dos termos da contestação e dos documentos que a instruem. Resta configurado, portanto, atraso superior a um ano e nove meses no cumprimento da obrigação de entrega do imóvel, o que deveria ter ocorrido até 31 de julho de 2014, considerando o prazo de tolerância contratualmente estabelecido. Feitas essas importantes considerações, impõe-se o enfretamento dos pedidos deduzidos na inicial. O pedido de indenização por lucros cessantes pela não entrega no imóvel no prazo contratado deve ser acolhido, mas tão somente a partir da data em que o imóvel deveria ter sido entregue, 1º de agosto de 2014, até a efetiva entrega das chaves à Autora. Aplica-se, nesse caso, entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça no sentido de que: ´Não entregue pela vendedora o imóvel residencial na data contratualmente ajustada, o comprador faz jus ao recebimento, a título de lucros cessantes, dos aluguéis que poderia ter recebido e se viu privado pelo atraso.´ (Agravo Regimental no Agravo nº 692.543-RJ, relator Ministro Humberto Gomes de Barros) E ainda: ´CIVIL. CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 924. DO CÓDIGO CIVIL/1916. INAPLICABILIDADE. APLICAÇÃO DO ART. 1.092, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CÓDIGO CIVIL/1916. RESTITUIÇÃO DA INTEGRALIDADE DAS PARCELAS PAGAS E DOS LUCROS CESSANTES PELO VALOR DO ALUGUEL MENSAL QUE IMÓVEL PODERIA TER RENDIDO. PRECEDENTES. Na resolução de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do promitente-vendedor, não é aplicável o disposto no art. 924 do Código Civil/1916, mas sim o parágrafo único do art. 1.092 do Código Civil/1916, e, consequentemente, está o promitente-vendedor obrigado a devolver integralmente a quantia paga pelo promitente-comprador. Resolvida a relação obrigacional por culpa do promitente-vendedor que não cumpriu a sua obrigação, as partes envolvidas deverão retornar ao estágio anterior à concretização do negócio, devolvendo-se ao promitente-vendedor faltoso o direito de livremente dispor do imóvel, cabendo ao promitente-comprador o reembolso da integralidade das parcelas já pagas, acrescida dos lucros cessantes. A inexecução do contrato pelo promitente-vendedor, que não entrega o imóvel na data estipulada, causa, além do dano emergente, figurado nos valores das parcelas pagas pelo promitente-comprador, lucros cessantes a título de alugueres que poderia o imóvel ter rendido se tivesse sido entregue na data contratada. Trata-se de situação que, vinda da experiência comum, não necessita de prova (art. 335 do Código de Processo Civil)´. (Recurso Especial nº 644.984-RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi) Ressalte-se ser irrelevante que o imóvel tenha sido adquirido no âmbito do programa Minha Casa Minha Vida. A toda evidência, estabelecer diferença entre os adquirentes de unidade imobiliária dentro e fora do programa governamental implicaria dar a situações análogas soluções diferentes, iniquidade que não se pode admitir. Não colhe, contudo, a fixação do percentual para apuração dos lucros cessantes por aplicação analógica da cláusula VII-4 da promessa de compra e venda (fls. 33), estipulada para a hipótese de rescisão do contrato por mora do adquirente. O valor da indenização pelos lucros cessantes deve ser apurado em liquidação de sentença, por arbitramento, não sendo possível a estipulação de percentual fixo sobre o preço do imóvel, diante da completa ausência de justo motivo para tal procedimento. O valor da indenização deve corresponder, tanto quanto possível, ao dano sofrido pelo lesado. Devida indenização por danos morais, na medida em que a jurisprudência já consolidou entendimento no sentido de que o atraso na entrega de imóvel justifica o reconhecimento do direito à indenização a esse título, pela frustração sofrida por aquele que compra e bem, mas vê malograda a justa expectativa de recebê-lo no prazo e condições contratados. Consoante entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça: ´Civil. Recurso Especial. Ação de indenização por danos materiais e morais. Embargos de declaração. Omissão, contradição ou obscuridade. Não indicação. Súmula 284?STF. Inadimplemento de contrato de compra e venda de casa pré-fabricada. Ausência de mero inadimplemento contratual. Violação ao princípio da dignidade da pessoa humana. Danos morais. Ocorrência. (...) A conduta da recorrida violou, portanto, o princípio da dignidade da pessoa humana, pois o direito de moradia, entre outros direitos sociais, visa à promoção de cada um dos componentes do Estado, com o insigne propósito instrumental de torná-los aptos de realizar os atributos de sua personalidade e afirmar a sua dignidade como pessoa humana. (...)´ (Recurso Especial nº 1.025.665-RJ, relatora Ministra Nancy Andrighi) A indenização por danos morais deve ser fixada diante da repercussão do dano, as possibilidades econômicas do ofensor e seu grau de culpa. O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 171.084-MA, relator Ministro Sálvio de Figueiredo, decidiu que: ´A indenização deve ser fixada em termos razoáveis, não se justificando que a reparação venha a constituir-se em enriquecimento indevido, considerando que se recomenda que o arbitramento deva operar-se com moderação, proporcionalmente ao grau de culpa, ao porte empresarial das partes, às suas atividades comerciais e, ainda, ao valor do negócio, orientando-se o juiz pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade, valendo-se de sua experiência e do bem senso, atento à realidade da vida, notadamente à situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso.´ Considerando tais circunstâncias, a jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça e o fato de que o atraso na entrega do imóvel ultrapassa um ano e nove meses na data de hoje, arbitra-se a indenização em R$ 10.000,00 (dez mil reais). Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE, EM PARTE o pedido, para condenar as Rés ao pagamento de indenização por lucros cessantes a partir de 1º de agosto de 2014 até a efetiva entrega do imóvel, conforme se apurar em liquidação de sentença, por arbitramento e ao pagamento de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de indenização por danos morais, com correção a partir desta sentença segundo o índice divulgado pela Corregedoria Geral da Justiça do Estado do Rio de Janeiro. A essas verbas serão acrescidos juros moratórios de 12% (doze por cento) ao ano, contados da citação, por se tratar de ilícito contratual (RSTJ 10/414, 11/422, 17/324, etc.). Considerando que a Autora decaiu de parcela ínfima do pedido, condeno as Rés ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação. Transitada em julgado e decorridos cinco dias sem manifestação, dê-se baixa e arquive-se. Publique-se, registre-se e intimem-se.
Autor: Tribunal de Justiça do estado do Rio de Janeiro
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