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Tribunal de justiça estadual condena construtora ROSSI EM DISTRATO CONTRATUAL DE COMPRA DE BEM IMÓVEL a devolver 80% do que foi pago pelo autor - 23/09/2016

I0053585-41.2014.8.19.0205. Relatório Trata-se de ação de responsabilidade civil ajuizada por em face de ROSSI RESIDENCIAL S.A e LACIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. Narra a parte autora ter firmado contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária nº 316 do empreendimento ´Business Completo´, em 15/05/2013. Afirmam que não obtiveram o financiamento do saldo devedor, razão pela qual requereram a devolução dos R$ 37.402,42 que já tinham adimplido, mas a parte ré somente se comprometeu a devolver 10% da quantia paga. Aduz, ainda, que o valor pago a título de corretagem deve ser devolvido. Por tais fatos, pede a declaração de nulidade da cláusula que prevê a perda da totalidade das prestações pagas; a declaração de distrato, com condenação das rés à devolução de 90% do valor pago e o ressarcimento dos valores pagos no curso do processo. As rés apresentaram contestação conjunta (fls. 98/111). No mérito, alegam que jamais propuseram a devolução de apenas 10%. Aduzem que o contrato já estabelece os percentuais de ressarcimento e que a avença deve ser respeitada, sendo que para a hipótese dos autos o contrato prevê devolução de 15% dos valores pagos. Argumenta sobre os custos e investimentos que devem ser ressarcidos na hipótese de resilição da avença por parte dos compradores. Sustenta ser indevida a devolução de comissões de corretagem. Réplica às fls. 187/193. Determinada a suspensão do feito em decorrência de decisão do STJ em feito submetido à sistemática de recursos repetitivos (fl. 208). É o relatório. Examinados, decido. II. Fundamentação Inicialmente, considerando o julgamento, pelo STJ, do recurso repetitivo atinente à matéria que determinou o sobrestamento deste feito, o mesmo deve prosseguir. Não há questões de fato ainda controvertidas, o que exige o julgamento do mérito no estado. O ponto de controvérsia diz respeito ao percentual de retenção a ser aplicado na hipótese dos autos, em que o comprador não prossegue com a avença em decorrência de não ter obtido financiamento imobiliário para saldar o restante do preço. Primeiro, em que pese a existência de respeitável entendimento em sentido oposto, destaco que o valor a ser repassado ao vendedor por meio de financiamento imobiliário é parte do preço, pelo qual o adquirente se obriga ao adimplemento no contrato. Não há razão jurídica para dar tratamento diverso a essa parcela do preço, de modo que a rescisão da avença pela impossibilidade de obtenção do financiamento, a meu sentir, nada mais é do que o não cumprimento, pelo comprador, da obrigação de adimplemento do preço total ajustado. Por essa razão, a rescisão não é imputável à incorporadora, mas sim ao adquirente, o que lhe permite reter parte do valor recebido para cobrir custos e investimentos frustrados pela interrupção da relação negocial. Analisando as cláusulas que preveem os percentuais de retenção, de fato não há como deixar de reconhecer certa abusividade. Os percentuais são ínfimos, consistindo praticamente em um confisco. Basta ver que para o caso dos autores o contrato permite à ré que retenha 85% do valor vertido pelos compradores (cláusula décima segunda, §3º, às fls. 28/29). Patente a abusividade. A cláusula não estabelece perda total, mas muito se aproxima disso. Dispõe o CDC: ´Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado´. O caso autorizaria a retenção, por parte da incorporadora, de parte dos valores pagos, ante a rescisão imputável à parte compradora. Todavia, deve haver adequação a um valor mais proporcional, assistindo parcial razão aos autores nesse ponto. Parcial porque o percentual que propõem também não parece proporcional. A jurisprudência pátria, em casos similares, vem aplicando percentuais de 20 ou 25% como valor de retenção em favor do vendedor para essas hipóteses. Neste caso específico o percentual de 20% é razoável, razão pela qual será aqui aplicado. Nesse sentido: 0018387-74.2013.8.19.0205 - APELAÇÃO WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR EMENTA: (...) ADQUIRENTE QUE NÃO LOGROU ÊXITO NA OBTENÇÃO DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO PARA QUITAÇÃO DO SALDO DEVEDOR. MISSIVA ENVIADA PELA INCORPORADORA AO ADQUIRENTE COMUNICANDO O DIRECIONAMENTO DA UNIDADE PARA A REALIZAÇÃO DE DISTRATO. DISCORDÂNCIA QUANTO AOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS AO PROMITENTE COMPRADOR. SENTENÇA DE... PROCEDÊNCIA PARCIAL DOS PEDIDOS, DECRETANDO A EXTINÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO E A RESTITUIÇÃO AO ADQUIRENTE DO EQIVALENTE A 90% DO VALOR PAGO. RECURSOS INTERPOSTOS POR AMBAS AS PARTES. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELA RÉ, VISANDO À REFORMA PARCIAL DO JULGADO, A FIM DE QUE SEJA MAJORADO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELO AUTOR, VISANDO À REFORMA PARCIAL DO JULGADO, COM A CONDENAÇÃO DA RÉ À REPETIÇÃO DO INDÉBITO E À VERBA COMPENSATÓRIA POR DANOS MORAIS. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO OBTEVE ÊXITO NA CONTRATAÇÃO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. FATO PARA O QUAL NÃO CONCORREU A INCORPORADORA, QUE NÃO SE OPÕE À RESCISÃO DO CONTRATO. DISCUSSÃO QUE SE RESTRINGE AO VALOR A SER RETIDO PELO VENDEDOR. RETENÇÃO DE 22% SOBRE O TOTAL PAGO PELO ADQUIRENTE, RECLAMADA PELO RECORRIDO, QUE SE HARMONIZA COM A JURISPRUDÊNCIA DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. DEVOLUÇÃO EM DOBRO IMPERTINENTE AO CASO CONCRETO, VEZ QUE NÃO HOUVE COBRANÇA DE QUALQUER QUANTIA INDEVIDA. RECURSO DA RÉ PROVIDO, PARA MAJORAR O PERCENTUAL DA RETENÇÃO PARA 22% DOS VALORES ADIMPLIDOS PELO AUTOR (CONFORME CLÁUSULA 10.4 - FLS. 40). RECURSO DO AUTOR NÃO PROVIDO Data de julgamento: 20/07/2016 Quanto à devolução do valor pago a título de comissão de corretagem, destaco que diferentemente dos sinais, entradas e parcelas intermediárias, a comissão de corretagem incidem por inteiro, quando se propicia um resultado útil; ou então não incidem, quando tais premissas não estão presentes. O negócio todo dependia da aprovação do financiamento por um agente do SFH, razão pela qual, não tendo havido o financiamento, não houve qualquer resultado útil, razão pela qual, neste caso, deve haver integral devolução da comissão de corretagem recebida. Neste sentido: AGRAVO INTERNO. APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM FINANCIAMENTO DE VALORES. PAGAMENTO DE ENTRADA E COMISSÃO DE CORRETAGEM. FINANCIAMENTO NÃO APROVADO. AUTORA QUE PERSEGUE A DEVOLUÇÃO DOS VALORES PAGOS E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO DA RÉ QUANTO À DEVOLUÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA QUE SE MANTÉM. A RÉ DEVE DEVOLVER À AUTORA O VALOR PAGO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. O CONTRATO DE CORRETAGEM DEVE SEGUIR A SORTE DO PRINCIPAL, POIS, CASO CONTRÁRIO, NÃO TERIA RAZÃO DE EXISTIR. CONTRATO DE FIM E NÃO DE MEIO, ONDE OS CORRETORES DEVEM SABER QUE A PARTE FINANCEIRA QUE LHES É DEVIDA OCORRE COMO CONSEQÜÊNCIA DO SUCESSO DO PRINCIPAL. (...). (APL 00239557420138190204 RJ 0023955-74.2013.8.19.0204 Relator(a): JDS. DES. MÁRCIA ALVES SUCCI) A devolução deve se dar de forma simples, uma vez que não se vislumbra qualquer má-fé nas cobranças engendradas pelas rés. Portanto, os valores pagos a título de comissão de corretagem e serviços de assessoria devem ser devolvidos. E não há qualquer pagamento a justificar a retenção pretendida pela parte ré. III. Dispositivo Isso posto, julgo parcialmente procedentes os pedidos e condeno a parte ré a devolver todo o valor pago a título comissão de corretagem e mais 80% (oitenta por cento) dos demais valores pagos, com atualização monetária pelos índices oficiais divulgados pela Corregedoria do TJRJ, a contar do desembolso, e juros legais de mora de 1% ao mês, a partir da citação, o que será calculado por simples planilha. Por conseguinte, extingo o processo, com apreciação do mérito, na forma do art. 487, I, do CPC. Considerando a sucumbência recíproca, as despesas processuais serão dividas meio a meio entre as partes. Condeno a parte autora a pagar honorários advocatícios em favor do patrono da parte ré, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais), bem como condeno a parte ré a pagar honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, no valor de R$ 1.000,00 (mil reais). P.R.I. Após, transitado em julgado e sem incidentes, dê-se baixa e arquivem-se os autos, observando o art. 229 A, da Consolidação Normativa.
Autor: Tribunal de Justiça do estado do Rio de Janeiro
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