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Tribunal de justiça estadual condena construtora ZAID em rescisão contratual a devolver tudo o que o autor pagou e mais R$10.000,00 de danos morais - 12/07/2017
Vistos, etc. Trata-se de ação proposta por em face de ZAYD RIO CONSTRUTORA LTDA. e SPE VITORIA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA., alegando, em apertada síntese, que em 02/05/2011, celebrou com a parte ré instrumento de promessa de compra e venda de unidade 113 do Bl. 01 do denominado empreendimento ´ACQUA PARK RESIDENCIAL´, com entrega prevista para novembro/2014, com a possibilidade de prorrogação de 180 dias, tendo, assim, como prazo fatal o mês de maio/2015, o que não ocorreu. Informa que visando uma composição amigável, procurou os réus solicitando a rescisão contratual e a devolução de todos os valores pagos com correção, tendo os mesmos se recusado. Aduz que em se caso de atraso na entrega de imóvel na ´planta´ por culpa da construtora/incorporadora a restituição dos montantes pagos deve se dar de forma integral, sem qualquer retenção, inclusive com a devolução da comissão de corretagem porventura paga. Postula, em sede de tutela antecipada, que a ré se abstenha de efetuar qualquer cobrança e/ou negativar o nome do autor. Por fim, requer a procedência do pedido autoral, tornando definitiva a tutela pleiteada, a rescisão contratual, bem como o pagamento de indenização por danos materiais e moral. A inicial veio instruída com os documentos de fls. 17/81. Em fls. 85 foi deferida a tutela antecipada requerida. Em sua defesa a parte ré, fls. 96/104, argui preliminarmente ilegitimidade passiva da primeira ré (Zayd Rio). No mérito, aduz em apertada síntese, que que após contato pessoal, em razão do caixa do empreendimento estar baixo, justamente pela inadimplência notória ocorrida no setor imobiliário, a empresa ré (SPE Vitória), propôs a devolução dos valores pagos em 10 (dez) parcelas mensais e sucessivas, com a devida retenção dos valores gastos pela administração, publicidade, etc., para não comprometer o regular desenvolvimento do próprio empreendimento, o que não foi aceito pelo autor.sc Requer a improcedência do pedido autoral. Esclarece que em relação a rescisão contratual, o mesmo não é possível visto ter o mesmo caráter irrevogável e irretratável. Registra que o contrato prevê a prorrogação de 180 dias do prazo para a entrega do imóvel, não podendo o autor arguir qualquer desconhecimento, por ser considerado razoável o prazo estipulado. Requer a improcedência do pedido ou, alternativamente, requer seja considerada válida as cláusulas contratuais inseridas no documento assinado pelas partes. Réplica às fls. 152/156. Instadas a se manifestarem em provas, somente a parte autora o fez, fls. 163, consoante certidão de fls. 164. Decisão saneadora em fls. 172/173. Alegações finais às fls. 176/177 e 179/171. Determinada a remessa dos autos ao Grupo de Sentença em fls. 197. É O RELATÓRIO. DECIDO. A relação estabelecida entre as partes é de consumo, sobre a qual devem incidir as normas da Lei 8.078/90, mais especificamente o preceito contido no caput de seu artigo 14, que consagra a responsabilidade civil objetiva dos fornecedores de serviços, fundada na ´Teoria do Risco de Empreendimento´. Registre-se que o prazo de entrega não é imposto pelo consumidor. Logo, assumindo a ré o risco do empreendimento, sabe - ou deveria saber - dos trâmites administrativos de licenciamento, da oferta de mão de obra, da necessidade de material e informar no contrato data para entrega com folga suficiente para se suprir eventuais pendências. Desse modo, o atraso na obra não pode ser caracterizado como hipótese de caso fortuito hábil a ilidir a responsabilidade contratual, não tendo o condão de ser oponível aos consumidores que se encontravam ansiosamente aguardando a data aprazada para que, enfim, pudessem fruir do imóvel O atraso na entrega do imóvel restou incontroverso. No que se refere ao termo inicial da mora da ré, deve ser registrado que o prazo dilatório de 180 visa justamente a conferir certa margem para as construtoras realizarem empreendimento complexo e vultoso que é a construção de um edifício. Logo, não há abusividade na estipulação deste prazo, havendo, inclusive, entendimento consolidado neste Tribunal sobre o tema. Confira-se: 0025510-22.2010.8.19.0208 - APELAÇÃO Des(a). SÉRGIO SEABRA VARELLA - Julgamento: 12/04/2017 - VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR Apelações cíveis. Relação de consumo. Celebração de contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega do imóvel configurado. Computado o prazo de tolerância, a unidade somente foi entregue meses após a data prevista. Falha na prestação do serviço. Sentença de procedência parcial dos pedidos. Irresignação da parte ré. 1. Apreciação dos agravos retidos. 2. Contrato firmado que prevê expressamente cláusula de arbitragem para a solução dos litígios em razão dele surgidos. Cláusula arbitral que deve ser interpretada de forma restritiva nos contratos de consumo, sobretudo quando de adesão, e que tem sido afastada pela jurisprudência se imposta previamente e de forma arbitrária, com base no art. 51, VII, do Código de Defesa do Consumidor. Declara-se nula a cláusula de arbitragem, assegurando-se o acesso do consumidor ao Judiciário. 3. Alegação de ilegitimidade passiva. Artigo 3º do CDC que indica que o sistema de proteção ao consumidor considera como fornecedores todos os que participam da cadeia de fornecimento de produtos e de serviços, não importando sua relação direta ou indireta, contratual ou extracontratual com o consumidor. Todas as partes envolvidas são solidariamente responsáveis por eventuais danos causados aos consumidores, sendo certo que, em transações imobiliárias como a dos autos, construtoras, incorporadoras e corretoras estão coligadas e interessadas na venda de unidades imobiliárias. Participação na cadeia de fornecimento do produto. Art. 7º, parágrafo único, e art. 25, caput e § 1º, do CDC. Nega-se provimento aos agravos retidos interpostos. 4. Cláusula contratual prevendo a conclusão da obra em julho de 2009, admitida dilatação de até 180 dias. Previsão contratual válida. 5. A alegação de fortes temporais, escassez de mão de obra e material de construção que não se sustenta. Trata-se de risco do empreendimento, que não tem o condão de romper o nexo causal. 6. Alegação de inadimplência do autor. Cabia à parte ré demonstrar o cumprimento da sua parte na obrigação, ou seja, que a unidade estava pronta e acabada na data contratualmente prevista para que pudesse invocar a regra da exceção do contrato não cumprido. Débito muito posterior ao início da mora da parte ré. 7. Resolução do contrato que se deu por culpa exclusiva da parte ré, que deixou de cumprir a obrigação que lhe incumbia, de entregar o imóvel no prazo prometido. 8. Devolução integral das parcelas pagas pelo autor, bem como das despesas geradas pelo registro e desfazimento do contrato. Aplicação do entendimento contido no enunciado 543, da Súmula do STJ. Nos casos em que a resolução contratual se dá em virtude de culpa exclusiva da construtora, pela não entrega do imóvel, os valores pagos pelos compradores devem ser integralmente restituídos. Precedentes desta Corte. 9. Dano moral configurado. Situação que extrapola o mero aborrecimento e o simples descumprimento contratual. Quantum indenizatório que não merece reforma, na medida em que a sentença fixou valor que se adequa aos parâmetros da razoabilidade e proporcionalidade. 10. NEGA-SE PROVIMENTO AOS RECURSOS. É cediço que conforme a teoria do risco do empreendimento, fica dispensada a demonstração pelo consumidor da existência de culpa do fornecedor, bastando a comprovação do dano sofrido e o nexo de causalidade. O artigo 14, § 3º, do CDC, é bastante claro ao dispor que o fornecedor de serviços somente se eximirá do dever de indenizar quando comprovar: I) que, tendo prestado serviço, o defeito inexiste; ou II) que os referidos danos se deram em razão da culpa exclusiva da vítima ou de terceiros. Na hipótese dos autos, deixou a parte ré de demonstrar a existência de uma das hipóteses acima indicadas, não havendo, portanto, motivo para se afastar o dever de indenizar imposto à ré O atraso na entrega do imóvel pelo promitente vendedor/incorporador causa prejuízos ao promitente comprador. O descumprimento contratual da ré está amplamente demonstrado, devendo ser acolhido o pedido de rescisão do negócio jurídico, com a devolução do montante pago com os devidos acréscimos legais, não sendo possível imputar aos compradores a assertiva de que deram azo à descontinuidade do pactuado, a justificar a incidência do art. 476, do Código Civil. Isso porque, descabida a invocação do art. 53, do CDC, que contempla a devolução parcial dos valores adimplidos na hipótese de rescisão contratual, eis que tais disposições legais e/ou contratuais somente podem se referir à rescisão por inadimplemento do promitente comprador e em favor do consumidor, quando é certo que, na hipótese, o desfazimento, repita-se, se deu por inadimplemento da promitente vendedora, motivo pelo qual deve ser devolvida a totalidade das importâncias pagas. a não restituição, na integralidade, dos valores pagos pelos autores/1º apelante à ré/ 2ª recorrente implicaria em enriquecimento sem causa desta última, uma vez que não ocorreu nenhuma contraprestação em benefício daquele, sendo esta a orientação adotado por esta Corte, consubstanciada no enunciado de Súmula nº 98, que assim dispõe: ´Na ação de rescisão de negócio jurídico, por culpa do vendedor, cumulada com restituição de parcelas pagas, descabe o abatimento de valores referentes à taxa de administração do empreendimento frustrado, mesmo que destinadas ao pagamento de comissões, intermediações e outras despesas de comercialização, devendo a devolução efetivada ao comprador ser plena, de modo a assegurar-lhe o exato recebimento de tudo o que despendeu.´ Oportuno registrar que na sociedade moderna a responsabilidade civil ganha novos contornos, deslocando-se da sua função meramente ressarcitória para a de prevenção do dano, objetivando a restabelecer o primado de condutas fundadas em valores salutares à convivência social. Do exame percuciente dos fatos expostos nestes autos, se pode inferir que são patentes os transtornos passados pelo autor, em função dos sentimentos de engodo e menos valia do consumidor. Verificada está a ofensa da qual surge o dano moral, não havendo que se falar em sua comprovação. Quanto à comprovação do dano moral, pertinente a lição de RUI STOCO, in Responsabilidade Civil e sua Interpretação Jurisprudencial, 4a edição, editora RT, pág. 722:´A causação de dano moral independe de prova, ou melhor, comprovada a ofensa moral o direito à indenização desta decorre, sendo dela presumida. Desse modo a responsabilização do ofensor origina do só fato da violação do neminemlaedere.Significa, em resumo, que o dever de reparar é corolário da verificação do evento danoso, dispensável, ou mesmo incogitável, a prova do prejuízo.´ À luz dos Princípios da Proporcionalidade e da Razoabilidade, e levando-se em consideração as características do caso concreto, sem deixar de considerar ainda o caráter punitivo e a natureza preventiva da indenização, fixo a dano moral em R$ 10.000,00 (dez mil reais), eis que fixado em perfeita consonância com os critérios acima destacados. Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE o pleito autoral e condeno o réu a pagar à parte autora: i) indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais), com juros de mora a partir da citação e correção monetária a partir da presente data; ii) rescindir o contrato firmado entre as partes e condenar a parte ré, a restituir à parte autora os valores pagos em decorrência da promessa de compra e venda no montante de R$ R$ 116.009,51 e eventuais parcelas adimplidas no curso do feito, devidamente corrigida e acrescida de juros legais até a data do efetivo pagamento. Condeno a ré a cancelar a cobrança das parcelas vincendas do contrato celebrado entre as partes, bem como se abstenha de inscrever o nome do Autor nos cadastros restritivos do Serasa, tornando-a definitiva a tutela antecipada deferida às fls.85. Condeno a ré no pagamento de custas e honorários que arbitro em 20% do valor da condenação. PRI. Com o trânsito, dê-se baixa e arquive-se.
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